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TOD垂直城市:从横向到纵向,城市发展与财富增长的下一视角

时间:2019-10-04

  2019 房产圈

  序言

  近几年来,TOD这一热词在国内涉及城市规划相关的政府、机构、企业等地方迅速蹿红。

  一时间,在轨道交通和火车站的站点上面加盖物业的或在附近卖商铺和住宅的,统统都给自家项目贴上TOD的标签。

  如果按照这样的逻辑去研判,那么打开地图,被轨道交通和火车站纵横贯通的重庆主城,只怕遍地都是TOD下的“蛋”。

  但事实上,TOD虽然是以公共交通为导向展开的开发模式,但能被大家拿出来津津乐道的案例,基本上都是能达到地标、封面、名片等档次的城市级产物。

  

  (意境图)

  1

  综合美国纽约曼哈顿、英国伦敦斯特拉特福德、日本东京涉谷、中国香港西九龙等国内外闻名的TOD项目,不难发现,经典的TOD有着相同的先天性基因——位于城市的中心城区、有着极高的人口密度、具备城市级的公共交通枢纽。

  而预计将在今年九、十月份陆续完成双子塔封顶的龙湖光年,作为重庆首个落地的TOD项目、全国首个商圈高铁TOD项目,在选址逻辑上,与前面提及的这些TOD项目如出一辙。

  从周朝巴国属地开始,沙坪坝区已有三千余年的历史。这里汇聚了重庆优质的商业、商务、交通、文旅、教育、医疗等资源。在重庆的中心城区地位是不可动摇的。

  作为主城传统五大商圈之一,这里的人口密度高达3万人/ km2,比香港还夸张。更重要的是,这里的坪效为7.11亿元/ 万m2,是观音桥商圈的3.1倍。还有政府商圈扩容5倍的推进。换而言之,这里的人口密度,带来的数量和质量都十分可观。

  更重要的是,以龙湖光年为原点,这里汇聚了55条公交路线、4条轨道交通路线,更是成渝城际枢纽的地理门户,可辐射上千万人口,日均乘降人数约90万人次。在交通枢纽的能级上来看,已经远远超越中心区枢纽型TOD项目的要求。

  

  (意境图)

  2

  突破和创新,是龙湖最喜欢干的一件事。自然,拿着一手好牌的龙湖光年,不仅仅将思考停留在了TOD这个层面,而是将项目扩展成了TOD垂直城市——龙湖光年|未来之门。

  那么龙湖光年|未来之门与前面提及的那些TOD项目又有什么不同?答案是,它包含更多维度的城市模型以及更多城市功能集群。

  其实纵观近几十年来,国内大多数城市都是以“摊大饼式的平铺”在进行扩张。以重庆主城为例,如今版图往北已扩至水土、往东已扩至龙兴、往南已扩至界石、往西已扩至西永……

  北大光华周黎安教授指出,当一个城市经过快速扩张,达到城市空间平面发展的地理极限,那么让城市空间立体发展,将人们的生活动线从横向改为竖向,就成为了城市发展的必然阶段。

  而在日本东京六本木新城,亦能看到类似的范本。那里以“城市中的城市”为目的,通过汇聚办公、住宅、商业、文化、酒店、影院、广播电视中心等功能,打造出世界级的都市中心综合体,来满足都市生活的需求。每天约有2万人在这里工作,平均出入人流高达10万次。从2003年开放以来,每年参观人数超过4000万。

  这种开发模式的灵魂,在于高效、集约地利用好了中心城区现有资源,一方面改善了环境质量,一方面缓解了交通压力,一方面实现了职住平衡,一方面促进了区域复兴。

  

  (垂直城市概念示意图)

  3

  结合所在地本身具备的资源,以及多年沉淀的功底。龙湖光年|未来之门所规划的TOD垂直城市,可能比我们所见过的众多范本更加丰富。

  龙湖光年|未来之门外围与沙坪坝商圈有机衔接在一起,地下汇聚公共交通枢纽的人流,地面有龙湖集26年大成打造的金沙天街于2020年开业,往上的垂直空间还有具备十大优势的双子塔。由此,构成了四个维度的城市模型。

  建成后的龙湖光年|未来之门将具备商务办公、城际消费、城际交通枢纽、塔楼空中商业、社会公共服务、文化教育服务、全品类民宿酒店等七大城市功能集群。

  看到这里,有人或许会问,这样看起来高大上的项目,与我一个普通老百姓何干?

  其实,这种代表城市未来的项目,是能够驱动财富产生增长的风向标。

  香港顾问工程师协会(AECOM)副总裁罗达邦曾在公开场合表示,PPP将是社会主流发展趋势,通过政府与社会资本合作,在公共基础设施中进行项目运作,将形成一种良性融资模式。为此,他举了香港大围某停车场的例子进行说明。虽然当时土地使用权及其他开发成本,每平米达到了5万港币,但投入使用和充分运营后,周边土地价格实现了20%的溢价,每平米提升到了6万港币。

  而像日本东京这种TOD和垂直城市的项目相对比较成熟的中心城区为例,当地的房价和租金会有一个约定俗成的规矩——都是根据距离公共交通枢纽的步行时间来推算的。少走5分钟的路,价差可高达30%。

  

  (剖面示意图)

  结语

  了解地产圈的人都知道,如今传统住宅和商铺等业务已经逼近天花板,这一块市场无可避免地步入了深度调整期。

  而对中心城区现有资源的高效、集约利用,让城市空间进行垂直发展,恰恰成为了很多房企发展破局的关键。

  根据业内专家分析,未来中国这样的开发空间有2.4亿平米,市场规模将达到5万亿。

  而作为先行者,龙湖光年|未来之门是否可带动周边区域多业态发展、最大程度提升物业价值、促进区域乃至城市有机更新、成为一个城市未来的门户、开启一个城市未来的发展?让我们拭目以待!

  

  (意境图)

  湛采璇/文

  序言

  近几年来,TOD这一热词在国内涉及城市规划相关的政府、机构、企业等地方迅速蹿红。

  一时间,在轨道交通和火车站的站点上面加盖物业的或在附近卖商铺和住宅的,统统都给自家项目贴上TOD的标签。

  如果按照这样的逻辑去研判,那么打开地图,被轨道交通和火车站纵横贯通的重庆主城,只怕遍地都是TOD下的“蛋”。

  但事实上,TOD虽然是以公共交通为导向展开的开发模式,但能被大家拿出来津津乐道的案例,基本上都是能达到地标、封面、名片等档次的城市级产物。

  

  (意境图)

  1

  综合美国纽约曼哈顿、英国伦敦斯特拉特福德、日本东京涉谷、中国香港西九龙等国内外闻名的TOD项目,不难发现,经典的TOD有着相同的先天性基因——位于城市的中心城区、有着极高的人口密度、具备城市级的公共交通枢纽。

  而预计将在今年九、十月份陆续完成双子塔封顶的龙湖光年,作为重庆首个落地的TOD项目、全国首个商圈高铁TOD项目,在选址逻辑上,与前面提及的这些TOD项目如出一辙。

  从周朝巴国属地开始,沙坪坝区已有三千余年的历史。这里汇聚了重庆优质的商业、商务、交通、文旅、教育、医疗等资源。在重庆的中心城区地位是不可动摇的。

  作为主城传统五大商圈之一,这里的人口密度高达3万人/ km2,比香港还夸张。更重要的是,这里的坪效为7.11亿元/ 万m2,是观音桥商圈的3.1倍。还有政府商圈扩容5倍的推进。换而言之,这里的人口密度,带来的数量和质量都十分可观。

  更重要的是,以龙湖光年为原点,这里汇聚了55条公交路线、4条轨道交通路线,更是成渝城际枢纽的地理门户,可辐射上千万人口,日均乘降人数约90万人次。在交通枢纽的能级上来看,已经远远超越中心区枢纽型TOD项目的要求。

  

  (意境图)

  2

  突破和创新,是龙湖最喜欢干的一件事。自然,拿着一手好牌的龙湖光年,不仅仅将思考停留在了TOD这个层面,而是将项目扩展成了TOD垂直城市——龙湖光年|未来之门。

  那么龙湖光年|未来之门与前面提及的那些TOD项目又有什么不同?答案是,它包含更多维度的城市模型以及更多城市功能集群。

  其实纵观近几十年来,国内大多数城市都是以“摊大饼式的平铺”在进行扩张。以重庆主城为例,如今版图往北已扩至水土、往东已扩至龙兴、往南已扩至界石、往西已扩至西永……

  北大光华周黎安教授指出,当一个城市经过快速扩张,达到城市空间平面发展的地理极限,那么让城市空间立体发展,将人们的生活动线从横向改为竖向,就成为了城市发展的必然阶段。

  而在日本东京六本木新城,亦能看到类似的范本。那里以“城市中的城市”为目的,通过汇聚办公、住宅、商业、文化、酒店、影院、广播电视中心等功能,打造出世界级的都市中心综合体,来满足都市生活的需求。每天约有2万人在这里工作,平均出入人流高达10万次。从2003年开放以来,每年参观人数超过4000万。

  这种开发模式的灵魂,在于高效、集约地利用好了中心城区现有资源,一方面改善了环境质量,一方面缓解了交通压力,一方面实现了职住平衡,一方面促进了区域复兴。

  

  (垂直城市概念示意图)

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  结合所在地本身具备的资源,以及多年沉淀的功底。龙湖光年|未来之门所规划的TOD垂直城市,可能比我们所见过的众多范本更加丰富。

  龙湖光年|未来之门外围与沙坪坝商圈有机衔接在一起,地下汇聚公共交通枢纽的人流,地面有龙湖集26年大成打造的金沙天街于2020年开业,往上的垂直空间还有具备十大优势的双子塔。由此,构成了四个维度的城市模型。

  建成后的龙湖光年|未来之门将具备商务办公、城际消费、城际交通枢纽、塔楼空中商业、社会公共服务、文化教育服务、全品类民宿酒店等七大城市功能集群。

  看到这里,有人或许会问,这样看起来高大上的项目,与我一个普通老百姓何干?

  其实,这种代表城市未来的项目,是能够驱动财富产生增长的风向标。

  香港顾问工程师协会(AECOM)副总裁罗达邦曾在公开场合表示,PPP将是社会主流发展趋势,通过政府与社会资本合作,在公共基础设施中进行项目运作,将形成一种良性融资模式。为此,他举了香港大围某停车场的例子进行说明。虽然当时土地使用权及其他开发成本,每平米达到了5万港币,但投入使用和充分运营后,周边土地价格实现了20%的溢价,每平米提升到了6万港币。

  而像日本东京这种TOD和垂直城市的项目相对比较成熟的中心城区为例,当地的房价和租金会有一个约定俗成的规矩——都是根据距离公共交通枢纽的步行时间来推算的。少走5分钟的路,价差可高达30%。

  

  (剖面示意图)

  结语

  了解地产圈的人都知道,如今传统住宅和商铺等业务已经逼近天花板,这一块市场无可避免地步入了深度调整期。

  而对中心城区现有资源的高效、集约利用,让城市空间进行垂直发展,恰恰成为了很多房企发展破局的关键。

  根据业内专家分析,未来中国这样的开发空间有2.4亿平米,市场规模将达到5万亿。

  而作为先行者,龙湖光年|未来之门是否可带动周边区域多业态发展、最大程度提升物业价值、促进区域乃至城市有机更新、成为一个城市未来的门户、开启一个城市未来的发展?让我们拭目以待!

  

  (意境图)

  湛采璇/文

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